产业园区的兴起以国家战略为依托，以国家级和省级开发区为核心，因此园区的物业服务一般由具有国资背景的产业园区开发商设立的配套企业提供。随着产业园区的日益发展，逐渐呈现现代化、市场化和国际化特征，一些具有国际背景的物业管理服务企业如五大行，以及市场化的物业服务企业如天骄爱生活、均豪不动产等逐渐在产业园区物业服务领域占据一席之地。
园区开发的模式随着经济形势的变化而日益多元化，园区开发运营商正由单一的园区开发运营向“三商”战略转型（“三商”即园区开发与运营商、园区产业投资商、园区集成服务商），目前园区开发与运营、产业投资、集成服务三大业务板块格局已经初具规模，转型之后主要收入来源除了房地产销售及租赁收入，还包括股权投资等收益。
多种类型的物业服务企业正在进入产业园区领域，不同背景、不同发展阶段、不同定位的物业服务企业共存于产业园区业态，产业园区物业服务市场日益呈现市场化特征。为了维持和争夺更多的市场份额，物业服务企业将致力提升服务能力，提供更加优质的服务，产业园区业态的市场竞争将愈加激烈。
由于所服务客户的特殊性，产业园区物业管理高度重视传统的“四保”服务，在此基础上不断丰富服务内容，提供包括政府主管部门对接、园区餐饮、园区住宿、设施管理、设备租赁多种服务。除此外，服务已经渗透到产业流程并还在不断延伸，为入驻企业提供咨询、创投、金融租赁、物流支持、财务、人力资源、呼叫中心、服务外包等多项增值服务。产业园区物业服务多元化特征明显，不断向下游延伸，为物业服务企业挖掘到更多的盈利点。
O2O体验式服务、物联网、大数据等科技的到来，催生了智慧园区、智慧城市等一系列新概念，产业园区物业管理必将进入基于人与人、人与物通过线上软件和线下硬件相结合的智慧园区服务时代。智慧园区可以帮助物业实现智慧门禁、智慧报修、智慧管理等新服务方式，提高服务质量和管理效率。随着5G技术的快速应用，未来智慧园区建设必将进一步提速。园区物业管理迫切需要和现代化的管理技术和手段结合，以实现物业管理服务的转型和升级。
产业园区的存量时代，物业管理及服务的水平往往体现了园区的档次，也影响了园区的未来。企业在选择入驻园区时，价格不再是最终决定因素，园区管理及物业服务的水平，某种程度代表了园区形象，对园区招商留商有着关键影响力。
物业的日常工作不到位时，设备设施得不到有效的管控，容易造成资源浪费或设备损耗。如果物业的综合防治水平低，将为园区埋下安全隐患，如园区消防、用电、交通等，轻则影响企业办公，重则造成巨大的财产损失及公众生命安全。物业服务是园区运营体系落地的重要一环，园区的物业服务，不仅基础服务要做好，还需深入园区发展，聚焦客户需求，整合一切资源，使之服务化。园区物业的服务一般分为以下几类：
基础服务是大多数产业园区所提供的物业服务，即传统的安保、清洁、绿化等服务，结合园区实际情况纵向拓展服务链条。达标的基础服务价值为“1”。如果不达标则为“0”，会使其它服务（增值服务等）失去应有价值。
增值服务是基础服务的突破，如政务服务、企业及人才服务、园区活动等。通过深度挖掘园区管理、企业及公众的需求，进行横向丰富服务业态，提供多元化服务。智慧服务是将物业服务与“互联网+”相结合，也是园区物业的发展趋势。运用大数据、云服务等技术，结合各类智能集成设备，将智慧运营服务落地；再通过数据分析等策略反作用于运营服务的提升，最终形成运营与物业的相互促进发展。
过去园区治理的权利一直掌握在园区管委会手中，但由于人力资源的不充分和缺乏市场化机制，导致园区治理过程中出现粗放、成本高昂亟待解决。面对城镇化快速推进，园区治理中政府的负荷过大，挑战了传统的公共服务模式，这为城乡引入物业服务企业参与园区治理创造了机会。伴随着园区治理公共服务市场的不断开放，不仅央企、国企、大型品牌企业有品牌优势，专业化服务企业也有空间。在积极探索自身合适的进入模式的同时，亦需重构自身能力，在城市服务的新机遇中，实现企业发展模式的焕新升级。
当今时代，产业园区仍然是城市经济发展的重要载体之一，通过实现园区在公共服务配套方面的模式转变，打造“功能复合、公共创新、空间开放、精准配套”的产业园区，是主要方向。在公共服务设施配套方面，以企业及员工的需求为依据，以功能混合与步行事宜为原则进行配置，，成为产业园区转型的方向。回顾传统园区治理模式，存在的三大问题：
1、治理能力：投入有限，效果受限。园区治理属于后勤服务的范畴，并不直接产生经 济效益，因此政府对于园区治理的预算投入相对严格。传统城市管理由于条块分割，各个 业务分散式下放，体量不成规模，且合同期限不稳定，导致管理主体通常不愿意对于单个 项目进行大额资本和人才投入。这使得园区治理缺乏必要的资金、人才和技术，管理模式 难以升级。
2、组织架构：九龙治水，条块分割。园区治理是一项复杂的系统工程，“九龙治水” 的多头管理非常普遍：既涉及“条线”分割，比如环卫局负责城市环境卫生、园林局负责 园林绿化、公路管理局负责道路养护、城管局负责城市秩序维护等；又涉及“区块”分割， 城市内部的不同区域由不同团队负责。在园区治理的实践中，问题往往出现在“区块”上， 但执法权限和资源分布在各“条线”，当涉及多个部门时，往往因不能明确问题的首要责 任人或最终责任承担者，出现推诿扯皮的盲区或越权执法的乱象。
3、激励机制：门前雪净，被动管理。传统园区治理更多以“不出错”为工作目标，各 个条线“自扫门前雪”，以应急性、被动式管理为主，缺少主动进行问题溯源和源头治理 的动力，因为这往往要整合多个“条线”甚至“区块”的资源。应急性、被动式管理模式 下，治理效果容易缺乏可持续性，往往出现“整治——回潮——再整治——再回潮”的不 断反复。
产业园区服务集成的主要模式
当前新公共管理理论已逐渐成为园区运营与治理的主要理论，政府职能从直接提供社会公共产品逐渐向整合多元社会力量参与到公共产品的提供中来，而政府负责把控公共产品数量与质量。快速发展的城市经济与城市公共服务的严重不足已经成为中国园区治理的主要矛盾。园区治理绩效评价与城市公民的需求之间存在严重断裂，需要寻找一种介质来实现政府行动与居民需求的有效对接。
1、园区服务集成商
物业服务集成商是目前发达国家和地区物业服务的主流商业模式，也是作为物业服务提供商的物业服务企业的发展方向。其特征是，物业服务企业通过前端策划服务(设计管理模式、制订管理方案、选择分包企业)、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式，将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性物业服务产品。
其实质是，物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力，通过控制物业管理价值链前后两端的方式，协助业主购买专业化的物业管理服务。
物业服务集成商对应的收费模式为酬金制，适用的客户类型多为单一产权业主以及较为专业的业主团体。从物业经营管理的角度看，该模式的优点是，以服务成本作为定价基础，财务收支公开透明，减少交易双方的信息不对称，有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾;对于物业服务企业来说，该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险。缺点是，对交易双方的专业能力要求较高，业主监管物业服务企业的成本较高;对于物业服务企业来说，该模式下缺乏服务成本控制的内在动力，难以取得超额利润和实现快速增长。
物业服务集成商模式的推广和普及，从专业素质看，主要取决于企业整合和挖掘物业服务价值链条的能力，物业服务企业比客户更了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的专业优势，是其整合和把控价值链能力的核心;从外部条件看，主要依赖于专项服务市场的成熟和税收扶持政策的落实，只有清洁、绿化、维修和秩序维护等专业服务市场的充分发育，才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势，只有酬金税费的确立以及增值税制的推广，才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双赢选择。
2、园区资产运营商
园区物业资产运营商，又称物业资产管理模式，是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展，从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是，业主不仅将物业硬件的日常维修、养护和管理工作委托给物业服务企业，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作(如租务管理、物业招商、营销策划、销售代理和不动产融资等)委托给物业服务企业。其实质是，物业服务企业利用客户资源和专业技能，同时为业主提供传统物业管理和不动产投资理财两项服务，从而获取物业服务费用和资产管理佣金的双重收益。这就是建立在物业管理平台上的物业经营管理。
物业资产运营商模式是物业服务企业运用专业技能为客户创造物业资产价值。这一本质特征，决定了该模式的成功推广，必须满足三个约束条件：
一是物业本身应当具有较高的商业价值。与以满足使用价值为主的普通居住物业不同，物业资产运营商模式主要面向具有较高利润回报的办公、商业、休闲娱乐等收益型物业，与以委托物业共有部分为主的基础服务模式不同，物业资产运营通常包含物业专有部分以及建筑物的整体委托。
二是物业服务企业应当具备较强的专业技能。与物业服务提供商相比，物业资产运营商模式要求物业服务企业不仅具备建筑物及其附属设施的维修、养护技能，而且应当具备市场研究、投资策划、资产评估、财务分析等物业经营管理的综合性的专业能力。
三是物业服务企业具有较强的风险管控能力。与物业服务集成商模式旱涝保收的低收益不同，物业资产运营商模式较高的商业利润必然伴随着较高的商业风险，企业的资本运作能力和风险管控能力，不仅是业主进行商业决策时必须考察的信用基础，而且是物业服务企业成功运营物业资产的安全保证。
3、园区保障服务商
物业保障服务商，又称物业后勤服务模式或者物业支援服务模式，是物业管理行业顺应后勤服务社会化改革趋势而诞生的一种混合商业模式。其特征是，物业服务企业不仅从事不动产管理业务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足客户非主流业务之外的多元化需求。其实质是，物业服务企业取代客户的后勤保障部门，以市场化的方式为客户的后勤保障需求提供全面解决方案，使客户高度关注其核心业务的开展和品牌价值的创造。
该模式是物业服务企业和客户双赢的理性选择。从物业服务企业角度，市场竞争使其在提供不动产服务的同时，必须挖掘客户的相关需求并提供增值服务，而相关增值服务在与不动产服务结合在一起时，可以实现资源的优化配置、成本的有效控制和客户信息的无障碍沟通;从客户角度，专业分工使其有必要将后勤保障支援事务从核心业务中剥离，由物业服务企业整合分散的后勤服务并形成统一的支援保障系统，有利于提高管理水平和劳动效率，改善工作环境和服务形象，提升服务质量和客户满意度，从而增强自身的核心竞争能力。
与其他商业模式相比，园区物业保障服务商模式对企业的客户关系管理能力提出更高的要求。一般商业模式下，物业服务企业只关注合约客户的需求和满意度。物业保障服务商模式下，客户具有双层次甚至多层次的特点，可以区分为目标客户、终端客户、内部客户、外部客户、固定客户、流动客户等多种类型，物业服务企业不仅要让合约客户感到满意，而且要让合约客户的客户感到满意，这就要求物业服务企业根据目标对象的特征，制定并实施有针对性的客户关系战略和客户满意战略。
园区服务集成平台的运营模式
产业园区应该在管委会之下设立专门的公共服务平台管理机构。主要职责应该包括依托公共服务平台整个产业园区内外部各种资源，研究制定平台服务规范和标准、管理模式、服务模式，完善服务流程，考核平台运行的效益，提供相关公共服务，开展基于平台服务的产业园区内外部合作、宣传推广、培训指导等工作。
1、链式
链式平台管理模式是指不单独设立独立的平台。而是根据产业链和分工情况设立不同的专业平台。许多产业园区生物医药产业专业技术服务平台是链式建设管理模式的典型代表，它们不设立统一的实体平台，而是由分布在生物医药产业链上、具有不同分工的多家研发中心共同组成。在针对不同的科研项目时，由具有不同职能的中心自由组合、联合执行。这样既可以实现平台组建的高效性，又可以体现针对不同项目、不同领域的灵活性，实现经济效益与运行效率的统一。
2、分布式
这种模式下产业园区公共服务平台不仅仅是一个独立的实体平台，而是分布在产业园区企业和所在地区相关单位之中。由于各种资源天然的分布于各个不同主体之中，具有明显的分布式特点，因而这种平台管理模式是将分散的资源进行整合的一种模式。特别是数据共享类公共服务平台更适宜运用这种模式进行运营和管理，可以在产业园区企业和所在地区的相关单位建立多个数据中心和众多数据库，这些分布于不同主体之间的数据库通过产业园区公共服务平台实现资源共用和共享。
3、联动式
联动式主要是指产业园区依托所在城市或所在地区的各种科技和产业发展资源，与所在城市和区域的发展改革部门、经济和信息化部门、科技部门等实现联动。主要的模式有三种：一是产业园区使用所在城市和地区已建成的各类公共服务平台，实现产业园区与所在地区公共服务平台共享共用；二是地方政府与产业园区共同出资建设产业园区公共服务平台，这类平台在保证产业园区内企业使用的同时，也为所在区域的科技与产业发展提供支撑；三是产业园区将自建的公共服务平台申报给所在地的政府，获取政府的相关认证、支持和推广，从而实现产业园区公共服务平台与所在地的科技与产业公共服务体系的联动。
4、合作式
合作式管理主要是指政企合作模式的平台管理模式。这种模式一般表现为“政府引导、市场化运作”的方式。产业园区公共服务平台按照“共同投入，企业运作，公共服务，自我发展”的原则，以独立的法人实体，按照企业的方式和市场原则进行运营。平台的收入，除了设备维护、平台运营、知识产权使用等费用支出外，全部用于平台自身的技术升级和改造。这类产业园区公共服务平台初期一般在政府扶持下建立起来，之后通过自我积累来实现滚动式发展和逐步扩大，最终实现依靠自身吸引项目、打造品牌、服务产业园区企业的目标。
5、加盟式
所谓加盟，是指对于具有一定条件的单位和企业自愿加入产业园区公共服务平台，并以有偿或补偿的方式，提供相关公共服务的模式。这种模式有利于吸引各类社会资源进入产业园区公共服务平台，共同参与平台的建设。采取加盟式管理的产业园区公共服务平台在资费上一般采用互助的模式，即加盟企业或单位在基于自身资源提供相关公共服务的同时，可以优惠或免费使用平台的相关资源，作为其提供相关服务的对价或者补偿。加盟式的产业园区公共服务平台一般要求加盟单位或者企业之间具有较强的互补性，而不是单纯的资源供给者或资源需求者。
顺势而为，事半功倍；逆势而动，事倍功半。产业园区公共服务平台建设是一项系统工程。要有效完成这项系统工程，就需要顺势而为，而不能逆势而动。产业园区公共服务平台要善于整合各种资源，即能够对不同来源、不同层次、不同结构、不同内容的资源进行识别与选择、汲取与配置、激活和有机融合，使其具有较强的柔性、条理性、系统性和价值性。
园区服务的收益集成
（1）服务平台收费策略
在一般条件下，园区公共服务平台作为非营利性组织，不以获取利润为目的，其提供的服务主要满足园区产业发展的一些公共性需求。但是收取一定的费用有利于通过利益机制约束过度使用和浪费公共资源现象的发生，使园区公共服务平台的运营更加具有效率。公共服务平台的收费不应该是“成本+利润”的模式，而应该是既有利于限制过度使用，又能保持供需平衡的均衡价格。
在园区公共服务平台建立初期，由于用户的认知度较低，目标市场尚未形成，为了提高目标用户对公共服务平台的认知度、熟悉度和信任度，园区公共服务平台应该采取免费使用的策略。此时，地方政府和园区管委会应该设立专项基金，对公共服务平台给予稳定的财政补贴，保证平台的持续稳定运行。
在平台的运行相对成熟，并且拥有稳定的客户群以后，政府和管委会可以逐步减少补贴，公共服务平台可以演变为一个自负盈亏的非盈利性机构。同时，在服务内容上，园区公共服务平台在成立初期应该提供广泛的共性的、基础性的服务，在运营成熟后，可以适当增加一些增值性服务。
除此之外，园区公共服务平台还可以采用会员制等收费模式，对于注册会员、高级会员提供不同层次的服务，并采取不同的资费模式。注册会员可以免费享有基础性服务，高级会员可以适度收费获取相应的增值性服务。同时，园区公共服务平台还可以为所在地区（园区以外）的其他企业和相关机构提供相应的收费性增值服务。
（2）资源使用收费标准
（1）信息资源。除一些专业程度高或涉及商业机密的信息外，园区公共服务平台的信息资源原则上应当是免费向平台用户开放的。主要包括免费向园区企业提供一般性科技信息、市场信息和政策信息，如基础理论研究的新进展，相关科技文献数据，部分行业标准信息，新产品、新工艺、专利信息、科技政策、相关行业的最新产业政策等等。
（2）物力资源。包括各种大型公用性仪器设备的使用，如果仪器设备并非由平台运营管理者提供，而是由其他机构提供，那么应该根据市场情况，由双方自由协商确定使用价格。如果仪器设备是由公共服务平台运营管理者提供，则应按照成本、供求关系和使用频率等综合因素确定。园区公共服务平台的物力资源如果不能单独定价，则应结合所提供的服务一并定价。
（3）人力资源。人力资源的使用主要以兼职、两栖、借用等方式予以实现，收费标准一般如下：若供需双方采取直接交易、平台适当介入的方式，则需求方自行通过平台寻找适合专业技术人员，双方自由协商，达成协议后，平台介入所得税、担保等相关事务，平台可以按照介入程度和提供方收益的一定比例收费，一般不超过5%。交易不成功，则不收费。
（4）技术资源。园区公共服务平台很多的服务是基于技术和仪器设备的专业性服务。因而基于技术的专业性服务是平台重要的收费来源。这类服务一般按照使用次数和提供服务的内容进行收费，资费标准一般要低于市场中同类专业性服务的收费标准，具体的资费可以根据园区产业发展情况，公共服务平台运行的阶段性和供求关系来确定。合理的价格应该充分吸纳平台参与各方的意见，公平合理的体现各方的短期和长远利益，同时能够保证平台运行的可持续性。
产业园区运营服务集成的模式创新
在产业园区运营中，园区增值服务、园区物业管理服务、科技创新服务，三者相互相成，缺一不可。虽然我国智慧园区建设步伐不断地加快，但园区在智慧化建设过程中，时常会遇到一系列发展难题：园区信息化管理系统不成熟，信息化意识不强，园区运营困难，园区管理水平效率低等诸多问题。促进企业健康良好发展，营造“以人为本”的园区环境，实现园区运行真正“智慧化”，是园区运营管理者的重要课题。那么园区管理者如何通过创新运营服务，为企业提供更加智能化、信息化和人性化服务？
统一规划是关键，创新运营是抓手，实现信息化是途径。在信息共享的基础上，借助互联网提升园区运营服务，加强对全局综合分析与布局，实现园区互联网思维，让互联网为园区运营注入创新基因。
因此，未来我国在建设智慧园区方面应围绕“园区互联网+”的中心，建立统一的组织管理机制，推动业务管理和内外服务运营的规范实施，促进园区运营管理工作效率提高，不断提升园区信息化，为全面推行的智慧园区建设奠定基础。
1、社群思维
园区作为一个大的社群，企业则是社群的组成成员。园区在满足企业的基础服务、物业服务等需求之余，应基于企业特点以及产业类型，为企业提供定制的信息化增值服务，例如，人力资源、科技创新、金融服务、咨询服务等等，建立园区资源共享，互联互通服务体系的产业生态圈，从而实现园区可持续发展。
2、集成思维
目前，入驻企业对园区内土地、政策的需求逐渐下降，对园区服务软环境则提出了更高的要求。面对企业提出的形形色色的服务需求，园区应充分整合各类的服务需求，为园区企业提供方便、全面、高效的相关运营服务，提高资源效率，加强企业信息共享，达到服务需求者、供给者、园区开发商三者共赢的结果。
3、众包思维
近几年来，众包思维已经运用到园区产业运营中，包含会计、孵化、人才、科技创新、金融等服务，这不仅可以激活企业与服务机构之间的联系，而且可以为园区提供性价比高的服务资源，为不同园区之间打造共享服务平台，促进园区与园区，园区与企业之间更广泛更紧密的互动，从而构建网络化的产业生态圈。
4、流量思维
在园区竞争日益激烈的背景下，定点招商、逐个击破的招商思维已经不能完全满足园区招商需求，注重用户关注度的流量思维对园区招商变得越来越关键，尤其在大数据技术辅助下，流量可以实现非常精准的投放。因此，园区管理者可以通过线上、线下两个角度全方位打造园区的招商入口：将园区与互联网平台结合，通过社交媒介的持续传播，将线上流量导入线下，再通过良好的线下体验提高招商成功率。
园区集成服务的功能模块
1、数据查询服务系统
数据查询共享系统主要是依托行业来建立行业性数据平台，这样可以使园区内的同类产业集群共享共用行业数据。例如生物医药产业数据中心、化学化工产业数据中心、先进制造数据中心、电子信息产业数据中心、节能环保产业数据中心等等。这些数据中心应该包括资源信息数据库、成果数据库、资料数据库和文献数据库。
资源信息数据库主要的功能是发布资源供求信息，包括资源提供方提供资源的类型、主要功能、目前状态、使用条件、共享要求、数量、资源来源等信息以及资源需求方相应的需求信息；成果数据库主要的功能是平台各类主体的科研创新统计发布，包括新产品、新技术、新工艺、新材料等等以及相应的应用条件；资料数据主要的功能是共享数据资料和统计资料，包括某种工艺的使用效果，大型设备平均的维修次数等。
数据中心的建设，同时应该配套建设硬件设备包括Web服务器、搜索引擎等。公共服务平台的各个参与主体要通过系统用户使用、操作的方法来进行使用。这样可以使园区内的企业共享与产业相关的数据资料，为园区内相关产业的发展提供支撑，同时，由于国家新型工业化产业示范基地是按产业门类建设的，因此，新型工业化产业示范基地更适合和应该建设这类公共服务平台。
2、仪器设备共享系统
仪器设备共享系统主要是促进园区内特别是相同产业门类内部企业之间仪器设备共享，共享系统通过整合园区内企业拥有的仪器设备，通过注册、协调、远程操作等方式，合理有效地对现有资源在整个园区内实现共享，从而避免仪器设备的重复购置，提高仪器设备的使用效率，减少浪费。
仪器设备共享系统主要由仪器设备虚拟中心、操作平台、用户端和仪器设备组成，通过网络将其连接在一起，并且实现共享、共用。仪器设备虚拟中心是仪器设备共享系统的核心。对数字化仪器设备，虚拟中心可以实现仪器设备的远程控制，以及一定的管理和维护，它是用户与仪器设备之间的桥梁，可以使用户足不出户即可实现对共享仪器设备的操作，获取所需要的数据或分析结果。
操作平台是指用于实现的仪器设备程控操作的操作平台，包括开关操作、参数设置、仪器状态改变、获取指标等并将上述结果反馈给虚拟中心。除了上述两项核心系统之外，还包括仪器设备和用户终端。在设备共享的过程中，虚拟中心会对系统中各个结点间的交互活动进行记录，包括消息的收发，对数据库的读写，查询各个仪器设备的类型、地址、能力以及完成任务情况等等。仪器设备共享系统适合于对研发需求具有比较强烈需求的园区，是园区技术创新的重要载体。
3、智力资源服务系统
智力共享是研发创新的重要组成部分，智力资源是最重要的科技资源。和仪器设备等物质资源不同，智力资源具有能动性，不仅是被开发的对象，而且具有自我开发和利用的能力，所以只要有良好的流动环境，智力资源即可自动达到最优化的配置状态。目前各地都存在大量的人才市场，这些人才市场起着促进人才流通，提高智力资源效率和效益的作用。
园区公共服务平台的智力资源共享系统应该整合其他人才市场信息，实现各个人才市场之间的智力资源共享，使园区内的企业及时、快速、准确的掌握各个层次人才的信息和供求情况。在此基础上，公共服务平台还应该承担招聘信息发布、甄别，供给信息审核、提供的职能。
同时，园区公共服务平台的智力资源服务系统还应该承担着培训和人力资源再开发的职能，通过人力资源的培训、提升挖掘智力资源的潜力，为园区企业的发展提供重要的、持续的智力支撑服务。智力资源服务系统在各类园区中都存在着广泛的需求，特别是一些以高技术产业为核心的科技园区，因此是园区公共服务平台的通用部分。
4、技术研发服务系统
园区技术研发服务系统主要立足相关产业，通过进一步加强资源整合力度、创新资源共享机制，加强对园区企业技术创新的服务支撑，增强自主创新能力，促进产业结构优化升级，提升产业竞争力。
技术研发服务系统主要以行业门类为划分标准，例如生物医药产业技术研发服务系统主要服务内容为生物医药的创新研发服务，包括新药的创制、药物设计、合成筛选、动物实验、药理安评、工艺创新、药物制剂、质量控制、中试与工程化研究、临床CRO服务等各个环节；软件产业技术研发系统主要服务内容为面向软件企业、信息化企业等用户，提供各类专业技术服务，包括：软件构件化技术服务、软件测试与质量保障服务、软件系统与IT运营服务、嵌入式系统与软件设计服务、软件知识产权服务等。新能源汽车产业技术服务系统主要服务内容为新能源汽车整车集成、动力系统控制、动力蓄电池管理、车载能源技术等技术的研究开发、技术咨询和服务等等。园区公共服务平台的技术研发服务系统是园区技术创新的重要支撑。
5、中小企业服务系统
园区中小企业公共服务系统是指按照开放性和资源共享性原则，面向园区中小企业，提供信息查询、技术创新、质量检测、管理咨询、创业辅导、市场开拓、人员培训、融资担保、环境治理、现代物流等服务支持和要素支撑的服务性平台机构。
中小企业服务系统一般主要包括（但不限于）以下几个方面的服务内容：
中小企业服务系统的一般构成
1、检验检测服务系统
园区公共服务平台的检验检测系统主要是一个集信息、检验、检测、研究、评定等功能为一体的开放性、共享性、服务性的公共平台。其主要职能是对园区相关产业、企业和产品提供检验检测服务。包括提供专业产品性能评估、生产原料的质量保证、实验室测试、商检及ISO顾问等服务。
例如食品加工产业检验检测平台主要开展食品产业的常规理化、微生物指标的检测，重金属、微量元素、激素、抗生素、兴奋剂、农药兽药残留、非食用物质（如：三聚氰胺）、食品添加剂、真菌毒素、转基因等项目的检测。检验检测平台主要依据是国家相关法律法规规定的强制标准，强制性标准主要是对产品性能、质量、安全、卫生方面的限制性的检验标准，以保障产品质量和产品使用者的人身和财产安全。
通常园区检验检测平台单位需要是取得国家认监委或地方质量技术监督局颁发的资质认定证书（包括计量认证和审查认可）的检测单位，或者是取得CNAS颁发的检测实验室和检查机构证书的技术机构。
2、技术转移服务系统
技术转移服务系统主要是统一集聚和发布技术转移信息，打通园区企业与园区内外研发机构之间的联系，调动各方面的积极性。从而实现园区企业与研发机构之间项目信息、资源和人才的共享，促进园区企业与相关研究机构的协同研发、重大关键技术集成的组织协调、技术推广与扩散。
园区技术转移服务系统一般由“在线系统”和“线下服务系统”两部分构成。在线系统主要是以信息发布平台的形式汇集并发布供求信息，同时搭建由技术需求方、成果提供方、中介服务方等共同组成的技术转移平台，促进园区企业与技术研发部门之间的交流和联系，实现供求信息的高效率匹配。
线下服务系统一般通过建立由园区企业、研发机构等组成的技术或者产学研联盟来实现。通过定期与不定期的联络会议，互动交流，培训讲座等形式实现技术与资源的互补与共享。同时，技术转移系统可以充分依托国家、地方和高校建立的各类技术交易所、科技成果转化中心、技术服务等机构，与其实现联动，更好的为园区企业提供技术转移的支撑。
3、中试试验服务系统
园区的中试试验系统主要是为园区企业相关产品在大规模量产前进行小规模试验的平台。园区中试试验系统的主要是消化新产品的技术资料，对新产品技术状态、测试环境要求、控制难点及要点进行规划和设计；编制中试计划、落实中试需要的设备、环境、仪器、人员的需求计划与配置准备、组织编制中试需要的相关工艺文件；组织进行新产品中试；产品中试过程中整机、模块的测试验证，完成故障维修及数据分析；对中试过程中出现的问题进行分析、提报，并跟踪问题的解决进度，在中试结束后组织编写试生产报告，组织中试评审；及时协调中试生产中存在的技术问题，进行产品的故障分析和定位，促进产品的可生产性等等。
归纳起来，中试系统主要是工艺验证（工艺流程、工艺路线、单板工艺、整机工艺、包装工艺、物流工艺），工装验证（装配工装、测试工装、生产设备），生产测试环境、测试程序、工作程序进行验证，结构验证，产品数据验证，产品可靠性验证等。中试不是一次性的验证行为，而是一个从小批量验证到逐渐放大产品验证数量的循序渐进的过程。
4、创业孵化服务系统
创业孵化系统主要为园区初创型企业提供各种孵化服务，帮助企业降低创业风险和创业成本，促进科技成果转化，为园区产业结构调整以及经济发展提供活力和动力。具体孵化服务主要包括政策服务、办公场地租赁、人员培训、专业技术平台提供、企业运营管理人才服务、投融资服务和相关的咨询服务等等。
创业孵化服务系统主要是面向园区的高新技术产业、支柱产业和重点行业提供政策、管理、金融、人力资源和技术性支撑。一般包括国家科技部和地方科技部门设立的政府孵化器、专业孵化器、中介服务机构（地方火炬中心、企业服务中心、人才交流中心、律师事务所、会计师事务所等）园区特色孵化器等。创业孵化服务系统提供的服务可以归纳为四个类别，分别是基础设施服务、创业辅导服务、企业生存发展要素服务和个性化服务。
其中基础设施服务主要包括场地和物业服务、行政服务、办公与后勤服务等内容；创业辅导服务主要包括创办咨询、注册登记、政策落实等内容；企业生存发展的要素服务主要包括人才服务、投融资服务、市场推广服务等内容；个性化服务主要包括个性化培育与辅导制度、中介服务等等。
5、节能环保服务系统
园区公共服务平台的节能环保服务系统主要是按照循环经济要求，实现园区资源高效、循环利用和废物“零排放”的产业配套服务机构。
节能环保服务系统的主要功能是通过推进节能、节水、节地、节材，构建园区（产业集群）内部、产业之间的循环经济产业链，实现生产过程耦合和多重联产，物尽其用，变废为宝，最大限度地降低园区的物耗、水耗和能耗，实现集约化利用能源资源。包括：
①产业链接循环化服务系统。主要功能是实现项目间、企业间、产业间首尾相连、环环相扣、物料闭路循环，物尽其用，促进原料投入和废物排放的减量化、再利用和资源化，以及危险废物的资源化和无害化处理。
②资源利用高效化服务系统，主要功能是开展清洁能源替代改造，提高可再生能源利用比例，推动余热余压利用、企业间废物交换利用和水的循环利用。
③污染治理集中服务系统，主要功能专业化废弃物处理，园区污染集中治理。具体可以建设园区废气、废水、废渣的回收和循环综合利用中心，园区节能和循环利用技术服务中心，园区环境卫生服务中心等等。
疫情常态化下的园区服务集成
随着园区产业系统在资源和政策优势日益弱化，产业结构和产品结构不断调整升级，运营商必须主动经营，提供产业服务，为园区产业发展寻找新动力和新模式。从新冠疫情肆虐到防控常态化，以及外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业和产业园区表现出长期的信心。
在疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？
疫情反复冲击与防控常态化下，产业园区有三点比较明显的变化：
1、政府与客户对于产业园区的安全性提到了非常高的重视程度，根据疫情发展情况，防控要求也在随时调整；
2、科技化的远程办公进一步提升，由于阶段性疫情限制原因，员工居家会居家办公，商务会面也改为线上会议，这在过去一年多的时间，也成为各企业的常态化；
3、受疫情影响行业风口出现变化，生产型企业可稳定供应，而国外疫情发展的不确定性，为园区中部分涉及对外出口的企业迎来更多订单，同时部分因疫情出行限制催生了类似直播电商的新产业的崛起。
面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）和工业地产等业态出现了影响深远的破局之道和创新案例。在过去的一年多里，国内一些产业园区从保障园区防疫安全的同时，提供相应便捷措施，同时还向入驻企业提供“产业研究、数字经济、产业规划、产业互联网、修编调规、园区设计、补链强链、招商育商、运营服务、产业金融”等核心领域的实战专家与专业的技术团队，涵盖产业园区各阶段“可研、论证、立项、规划、投建、招商、运营、服务、金融”等一条龙的生态化服务。
疫情影响之下，让产业园区客户有一个安全稳定的环境非常重要，一方面园区需要按照政府的各项要求，完成园区的疫情防控，保障园区的卫生安全和持续经营；另一方面在满足安全保障的前提下，为客户创造良好的体验和感受。园区开发运营商制定的预案措施，根据疫情情况变化，手段措施的强弱随时进行相应调整。让客户在安全办公的同时，享受到便捷的智能办公服务。
回顾过去20年，中国大多数园区运营与治理过度依赖土地经济和地产经济，造成一系列重大问题，大凡经济成功的已建园区，都存在良好的企业家氛围（entrepreneur climate）。在那里，企业不断地繁殖和衍生，连地方政府都是作为制度创业者和创新者而存在的，官员也具有敢想敢试的企业家精神。原来园区运营与治理商基本为房地产开发商的升级型态，由于资金投入量巨大，并且缺少可持续性收益来源，因而此类机构本质依然是房地产开发销售。
高度市场化下的园区，更讲究服务集成，除了细致入微的“保姆式”待遇、“店小二”服务，同样需要一种契合高科技园区定位的“智慧化”服务。未来产业园需要在提供空间载体外，需要提供更多其他服务，有效打造B端流量社群。根据园区企业所处的细分产业，提供各类产业发展所需要的的服务。
园区不仅仅是一个空间载体，而是基于空间载体的各类服务集成，而园区的自身的私域流量也需要长期稳定的运营，这期间除了基础的物业服务、人财税法服务外，也需要线上的智慧平台、线下的活动、政府政策对接、产业资源搭接、投融资服务等一系列服务内容的支持。